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Möchten Interessenten ein Haus, eine Garage oder einen Kleingarten auf einem kommunalen oder kirchlichen Grundstück bauen, kommt man am Thema Erbbaurecht nicht vorbei. Gerade in der heutigen Zeit von steigendem Interesse an Wohneigentum, aber geringer Verfügbarkeit von Bauland ist dies eine Möglichkeit, dem Bedarf entgegen zu kommen. Wenn kommunale oder kirchliche Verwaltungen Grundstücke über das Erbbaurecht veräußern, dann bleiben sie weiterhin Eigentümer und vergeben Erbbaurechte. Der Erbbauzins wird z.B. auf der Basis des Bodenrichtwertes zu Vertragsbeginn kalkuliert und kann entsprechend der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen regelmäßig angepasst werden. Wie aber kann eine automatische und transparente Erbbauzinsanpassung vorgenommen werden und welche Aspekte sind nach Erbbaurechtsgesetz zu berücksichtigen?
Der durchschnittliche Erbbauzins lag in Deutschland im Jahr 2022 laut Deutschen Erbbaurechtsverband bei 2,7 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr. Die Verwaltungen, die dies veräußern, behalten je nach Vertragsgrundlage Ihr Mitspracherecht und haben die Möglichkeit der Zinsanpassung. Die Anpassungen sind üblicherweise an den Verbraucherpreisindex oder an die Wertsteigerung des Bodenwerts gebunden. Grundlage dafür ist eine Wertsicherungsklausel im Vertrag. Natürlich sollte dabei immer berücksichtigt werden, dass ein Erbbaurechtsverhältnis für beide Seiten attraktiv bleibt. In der Bearbeitung von solchen Vorgängen kann eine Software wie ARCHIKART unterstützen. Erfahren Sie, wie Sie die Zinsanpassung vornehmen können, die Billigkeitsprüfung nach §9a ErbbauRG für Wohnerbbaurechte durchführen und die Erbbaurechtsverträge effizient managen.
Die Zinsanpassung eines Erbbaurechtes ist im Vertrag eindeutig geregelt. Mit der Software ARCHIKART haben Sie die Möglichkeit, den Erbbauzins und die Preisindizes vollständig abzubilden. Der Erbbauzins eines Erbbaurechtsvertrages wird als Kalkulationsbestandteil am Erbbaurechtsvertrag hinterlegt. Dabei wird auch der entsprechende Preisindex, der für die Berechnung des Erbbauzinses relevant ist, direkt am Kalkulationsbestandteil angegeben. Kalkulationsbestandteile sind immer zeitraumbezogen. Somit ist der für die Berechnung gültige Preisindex für den jeweiligen Zeitraum am Vertrag nachvollziehbar hinterlegt. Damit ergibt sich eine vollständige Darstellung des Erbbauzinses über die gesamte Vertragslaufzeit. Alle relevanten Preisindizes (Verbraucherpreisindex, Index der Bruttomonatsverdienste, usw.) können in den Stammdaten von ARCHIKART vollständig hinterlegt werden. Importfunktionen erleichtern die Erfassung und Pflege der Indizes.
Ab der ARCHIKART Version 4.75.20 steht den ARCHIKART Anwendern erstmals auch die sogenannte „Billigkeitsprüfung“ nach §9a ErbbauRG zur Verfügung. Mit diesem Alleinstellungsmerkmal bietet ARCHIKART ein perfektes Werkzeug, womit die Billigkeit nach §9a ErbbauRG aus den Indexreihen des Verbraucherpreises und der Bruttolöhne ermittelt und gedeckelt werden kann. Sie sind damit nicht nur in der Lage, den einen Vertrag anhand der aktuellen Indexzahlen anzupassen, sondern können mit Unterstützung eines Assistenten alle aktuellen Verträge auf Billigkeit, Schwellenwert und frühestmöglicher Anpassung prüfen und entsprechend anpassen. Dem Sachbearbeiter oder der Sachbearbeiterin wird die Arbeit hierbei durch eine mögliche automatisierte Anpassung des Erbbauzinses vereinfacht.
Billigkeitsprüfung nach § 9a ErbbauRG - Was wird vom Gesetzgeber gefordert?
Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit Vertragsabschluss und, wenn eine Erhöhung des Erbbauzinses bereits erfolgt ist, frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden.
Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht.
Was bedeutet: Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse?
Laut Rechtsprechung (BGH Urteil) wurde der unbestimmte Begriff „Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ definiert als Veränderung der Lebenshaltungskosten und der Einkommensverhältnisse. Die Änderung der Lebenshaltungskosten soll dabei durch den Preisindex für die Lebenshaltung eines Vier-Personen-Arbeitnehmerhaushalts mit mittleren Einkommen (jetzt: Verbraucherpreisindex) und die Änderung der Einkommensverhältnisse durch die Indizes der Bruttoverdienste von Arbeitern und Angestellten (seit 2007: Index der Bruttomonatsverdienste der Arbeitnehmer) repräsentiert werden.
Die Berechnung der Billigkeitsgrenze (in EUR) erfordert also die Kenntnis des Erbbauzinses von Vertragsbeginn an.
Wie führen Sie die transparente und effiziente Zinsanpassung mit Billigkeitsprüfung nach § 9a ErbbauRG durch?
Voraussetzungen:
Eine Prüfung der Billigkeit nach § 9a ErbbauRG ist nur für Wohnerbbaurechte durchzuführen. Klassifizieren Sie also Ihre Erbbaurechtsverträge nach Wohn- oder Gewerbeerbbaurecht. Des Weiteren sollten folgende Angaben am Vertrag hinterlegt sein:
Zusätzlich müssen auch die benötigten Preisindizes in ARCHIKART gepflegt sein.
Durchführung der Zinsanpassung
Der ARCHIKART Dienst "Zinsanpassung von indexgesicherten Verträgen" führt Sie durch die Zinsanpassung für alle in der Findenliste markierten Erbbaurechtsverträge. Empfehlenswert ist die Durchführung des Dienstes einmal für alle aktuellen Verträge mit Wohnerbbaurecht mit Prüfung der Billigkeit und ein zweites Mal für alle aktuellen Verträge mit Gewerbeerbbaurecht, wo eine Prüfung der Billigkeit nicht erforderlich ist.
Die Nutzung der ARCHIKART-Findenregeln erleichtert Ihnen die Selektion der entsprechenden Verträge. Innerhalb des Dienstes wird für alle selektierten Verträge die Anpassungsmöglichkeit zu einem bestimmten Stichtag geprüft. Der Stichtag kann dabei auch in der Vergangenheit liegen. Das Ergebnis der Prüfung wird Ihnen für jeden einzelnen Vertrag angezeigt.
Die Anpassung der innerhalb des Dienstes ausgewählten Erbbaurechtsverträge erfolgt erst nach Ihrer Bestätigung. ARCHIKART beendet damit den aktuellen Kalkulationsbestandteil und legt ab dem gewählten Erhöhungszeitpunkt einen neuen Kalkulationsbestandteil mit dem neuen Betrag an. Wurde bei Wohnerbbaurechtsverträgen die Billigkeit geprüft, wird das Prüfergebnis am Kalkulationsbestandteil archiviert und kann damit nachvollziehbar am Vertrag eingesehen werden.
Erbbauberechtigten über Änderungen informieren
Sind Vertragsänderungen oder Zinsanpassung erforderlich oder durchgeführt worden, können die Erbbauberechtigten direkt aus dem System heraus per Anschreiben informiert werden. Dies ist dank eines Serienbriefassistenten mit wenigen Klicks möglich. Dieser führt Schritt für Schritt durch die Erstellung der Anschreiben. Dank der hinterlegten Kalkulation und Textvorlagen sind die Textbausteine samt aktueller Zahlen bereits integriert. Sind die Dokumente gedruckt, erfolgt automatisch eine revisionssichere Ablage im Dokumentenarchiv oder im angekoppelten Dokumentenmanagementsystem.
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