Erbbaurechtsverträge: Erbbauzins automatisch anpassen

Erbbaurechtsverträge: Erbbauzins automatisch anpassen

Effizientes Management von Erbbaurechten & Erbbauzins

Während das Erbbaurecht lange ein stiefmütterliches Dasein fristete, rückt diese Art der Grundstücksveräußerung inzwischen wieder mehr und mehr in den Fokus. In Zeiten von steigendem Interesse an Wohneigentum, aber knapp verfügbarem Bauland ist das Erbbaurecht eine ideale Möglichkeit für kommunale und kirchliche Verwaltungen, um dem Bedarf in verfügbarem Maße gerecht zu werden. Doch wie behalten Sie diese im Blick und wie gehen Sie mit Zinsanpassungen um?

Wenn Verwaltungen Grundstücke über das Erbbaurecht veräußern, dann bleiben sie Eigentümer - behalten also je nach Vertragsgrundlage ein gewisses Mitspracherecht - und haben die Möglichkeit der Zinsanpassung. Die Anpassungen sind üblicherweise an den Verbraucherpreisindex oder an die Wertsteigerung des Bodenwerts gebunden. Grundlage dafür ist eine Wertsicherungsklausel im Vertrag. Derzeit liegt der Erbbauzins bundesweit zwischen 1,5 und 6 Prozent. Natürlich sollte dabei immer berücksichtigt werden, dass ein Erbbaurechtsverhältnis für beide Seiten attraktiv bleibt. Zahlreiche Tipps zum Erbbaurecht für Kommunen finden Sie hier.

Die rechtlichen Details sind das Eine, die praktische Umsetzung das Andere. Sind bereits einige Erbbaurechtsverträge vorhanden oder entscheidet sich die Verwaltung dafür, diese in Zukunft vermehrt abzuschließen, sollten diese übersichtlich erfasst und dem Bearbeiter oder der Bearbeiterin ein effizientes Werkzeug für das Management an die Hand gegeben werden. Hiermit ergeben sich gleich mehrere Vorteile:

  1. Erbbaurechtsverträge können detailliert erfasst werden.
  2. Die Zinsanpassung kann effektiv gemanagt und transparent nachvollzogen werden (Historie).
  3. Die Information über Zinsanpassungen oder andere mögliche Vertragsänderungen ist mittels weniger Klicks an den Vertragspartner möglich.
  4. Verträge können bei Bedarf direkt ins Soll gestellt werden.
  5. Die Auswertungen von Erbbaurechtsverträgen nach verschiedensten Kriterien ist jederzeit möglich.

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1. Erbbaurechtsverträge detailliert erfassen
Neben der Vertrags- und Mindestlaufzeit, den Vertragspartnern, der Urkunderolle, dem zugehörigen Flurstück oder den Kündigungsvereinbarungen, spielt vor allen Dingen der Erb­bauzins bei der Erfassung eine entscheidende Rolle. Werden diese Informationen in einem Liegenschaftsmanagementsystem wie ARCHIKART erfasst, kann der Erbbauzins zeitraumbezogen hinterlegt und bei Bedarf auch auf einen Index bezogen werden. Ideal ist die Verknüpfung zum Grundstück und damit zum Grundbuch, schließlich werden die Erbbaurechte dort ebenfalls eingetragen.

Dank verfügbarer ALKIS Daten sind sogar geografische Informationen möglich. Bei der Bearbeitung der Verträge kann die Lage bei Bedarf sofort in der Karte eingesehen werden. Fragen wie "Wo befinden sich im Verwaltungsgebiet Grundstücke mit Erbbaurechtsverträgen?" sind dank thematischer Auswertungen sofort übersichtlich beantwortet.

2. Effiziente und transparente Zinsanpassung

Kalkulation nach Anpassung 400

Die Zinsanpassung eines Erbbaurechtes ist im Vertrag eindeutig geregelt. Mit verschiedenen im System hinterlegten Berechnungsmodellen kann je nach Vertragsart der Zahlungsanteil entsprechend kalkuliert und hinterlegt werden. Dabei ist es möglich, zwischen Kalkulations- und Zahlungszyklus zu unterscheiden, wenn beispielsweise die Kalkulation jährlich, die Zahlung aber quartalsweise erfolgt.

Eine indexbezogene Vertragskalkulation ermöglicht die Anpassung des Erbbauzinses an verschiedene Indizes. Während man sich dabei nach Mischindizes oder Verdienstindizes richten kann, wird sich doch zumeist an dem Verbraucherpreisindex (VPI) orientiert. In der Software ARCHIKART ist dies als Berechnungsgrundlage auswählbar.

Dem Sachbearbeiter oder der Sachbearbeiterin wird die Arbeit hierbei durch eine mögliche automatisierte Anpassung des Miet-, Pacht- oder Erb­bauzinses vereinfacht. Speziell bei indexgesicherten Verträgen kann das über eine entsprechende Funktion für alle selektierten Verträge erfolgen. Dabei werden die Verträge über den Anpassungsschwellenwert und die Eingabe eines Anpassungsstichtages gefiltert. Das System prüft nun, welche Verträge unter Berücksichtigung der Erhöhungssperre, des Zeitraumes der letzten Anpassung sowie der Prozente bzw. Punkte der Indexerhöhung angepasst werden können. Ist für einzelne Verträge zum ausgewählten Stichtag keine Anpassung möglich, wird dies in einer Hinweismeldung begründet.

automatische Zinsanpassung 700
Bei indexgesicherten Erbbaurechtsverträgen kann per Knopfdruck eine Zinsanpassung vorgenommen werden. Dabei prüft das System, ob ein Kriterium gegen ein Erhöhung spricht und meldet dies per Hinweis. Alle anderen werden automatisch angepasst.

Per Knopfdruck ist nun die Anpassung des Zinses möglich. Dabei wird die Gültigkeit des bisherigen Zinses beendet und ein neuer Index hinterlegt. In einer automatisch angelegten Historie ist schließlich jederzeit ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt welcher Zins erhoben wurde. Am Vertrag wird natürlich jede Änderung nachvollziehbar dokumentiert.

Anpassung ohne Dienst 700
Natürlich ist es jederzeit möglich, Zinsanpassung manuell vorzunehmen.


3. Erbbauberechtigten über Änderungen informieren

Sind Vertragsänderungen oder Zinsanpassung erforderlich oder durchgeführt worden, können die Erbbauberechtigten direkt aus dem System heraus per Anschreiben informiert werden.  Dies ist dank eines Serienbriefassistenten mit wenigen Klicks möglich. Dieser führt Schritt für Schritt durch die Erstellung der Anschreiben. Dank der hinterlegten Kalkulation und Textvorlagen sind die Textbausteine samt aktueller Zahlen bereits integriert. Sind die Dokumente gedruckt, erfolgt eine automatische Ablage im Dokumentenarchiv oder revisionssicher im angekoppelten Dokumentenmanagementsystem.

4. Kinderleichte Sollstellung
Nicht zuletzt lassen sich nun die Zahlungsbestandteile einzeln oder als Stapel als Sollstellung an das Finanzwesen übergeben. Dies erfolgt über eine Schnittstelle zum vorhandenen Finanzwesen.

5. Transparente Auswertungen
Ergeben sich im Nachhinein Fragen durch den Erbbauberechtigten oder sind bestimmte Informationen erforderlich, kann der Sachbearbeiter oder die Sachbearbeiterin die Vorgänge jederzeit nachvollziehen. Durch die automatisch gebildete Historie ist jede Änderung lückenlos hinterlegt.

Sie wollen weitere Informationen oder die automatische Zinsanpassung in der Software ARCHIKART einmal live sehen? Dann laden Sie sich unser kostenfreies Web-Seminar "Erbbaurechte effizient managen: Von A wie Aktenzeichen bis Z wie Zinsanpassung" herunter!

webinar erbbaurechtsvertraege


Autor/ Autorin

Magdalena Becker

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