Umlage der Grundsteuer A – Praktikable Lösungen für Eigentümer und Pächter

Wie kann ich schnell und einfach die Grundsteuer A auf Pächter umlegen?

Diese Frage stellen sich derzeit viele unserer Kunden. Leider lässt sich diese Frage nicht so einfach beantworten, gibt es doch viele Punkte, die hier berücksichtigt werden müssen.
In folgendem Blogbeitrag versuchen wir, etwas Licht ins Dunkel zu bringen und verschiedene Umlagemodelle mit ihren Vor- und Nachteilen zu beleuchten.

Ausgangssituation

Mit der Grundsteuerreform praktizieren die Finanzämter in den neuen Bundesländern erstmals das Vorgehen, sämtliche land- und forstwirtschaftlichen Flächen eines Eigentümers zu einem einzigen Grundsteuerobjekt zusammenzufassen. Zugleich wurde die Veranlagung von den Pächtern auf die Eigentümer umgestellt. Für Eigentümer, die ihre Flächen nicht selbst bewirtschaften, entsteht dadurch die Herausforderung, den Gesamtbetrag der einzelnen Grundsteuerobjekte gerecht und mit vertretbarem Aufwand auf zahlreiche Pächter zu verteilen.

Ganz besonders betroffen sind hierbei die grundsteuererhebenden Gemeinden selbst. Durch die Annahme und Behandlung der Gemeinden als Betriebe für Land- und Forstwirtschaft und der damit einhergehenden Zusammenfassung aller land- und forstwirtschaftlichen Flächen zu einem einzigen Grundsteuerobjekt - mit einem Umfang von oft mehreren Hundert Flurstücken - fehlt die Grundlage für die genaue Verteilung auf die Nutzer und Pächter dieser Flächen. Die seitens der Finanzämter erteilten Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide lassen keine Rückschlüsse auf die Grundsteueranteile der einzelnen Flurstücke zu.

Nach der Auffassung der ARCHIKART Software AG erfüllen diese Grundsteuerobjekte nicht die Kriterien einer wirtschaftlichen Einheit nach dem §2 Bewertungsgesetz (BewG), weil die zusätzlichen Kriterien neben dem Kriterium „derselbe Eigentümer“ schlichtweg nicht beachtet wurden.

Eine pachtvertragsgenaue Ermittlung der Grundsteueranteile nach den Bewertungskriterien der Reform ist daher nicht möglich: Der damit verbundene Verwaltungsaufwand wäre unverhältnismäßig hoch und würde die Umlage unwirtschaftlich machen. Daher sind vereinfachte Umlagemodelle erforderlich, die zugleich vertraglich abgesichert werden müssen.

Da es hierzu keine gesetzlichen Regelungen gibt, kommt der Vertragsfreiheit eine besondere Bedeutung zu. Ziel ist es, für alle Vertragspartner eine faire und handhabbare Lösung zu finden.

Im Folgenden stellen wir verschiedene Umlagemodelle vor und bewerten deren Vor- und Nachteile.

Mögliche Modelle

Modell A: Pauschale Umlage (Bruttopacht)

Prinzip: Die Grundsteuer wird in einem pauschalen Pachtzins oder einem separaten flächenbezogenen Beitrag für Grundsteuer / Grundbesitzabgaben abgegolten.

Vorteile:

• Sehr einfache Handhabung, außer der Globalkalkulation kaum Verwaltungsaufwand.
• Klare Kalkulationsbasis für beide Seiten.
• Keine Diskussionen über Umlageschlüssel.
• Eventuell kombinierte Umlage anderer Grundbesitzabgaben wie Beiträge zu Gewässerunterhaltungsverbänden oder Landwirtschaftskammern wäre denkbar.
  
  

Nachteile:

• Geringere Transparenz, da die Grundsteuer nicht separat ausgewiesen ist.
• Kostendeckung muss zyklisch im Rahmen von Globalkalkulationen geprüft werden.
• Erhöhungen der Umlagepauschale während der Vertragslaufzeit können willkürlich wirken.

Modell B: Die flächenbezogene Umlage

Prinzip: Verteilung des Gesamtgrundsteuerbetrages, anteilig nach den Flächenverhältnissen der Vertragsflächen zur Gesamtfläche des Grundsteuerobjektes.

Vorteile:

• Einfache Berechnung
  
  

Nachteile:

• Grundsteuerobjekte enthalten oft unterschiedliche Nutzungen (z. B. Acker, Grünland, Wald, Wege, Hofstellen). Eine pauschale flächenanteilige Umlage führt daher zwangsläufig zu Ungerechtigkeiten, weil wirtschaftlich völlig unterschiedliche Flächen gleichbehandelt werden
• Insbesondere forstwirtschaftliche Flächenanteile begünstigen wegen der geringeren Bewertung die Pächter und benachteiligen den Eigentümers im Fall der Selbstbewirtschaftung der Waldflächen.
• Eine faire Verteilung der Grundsteuer ergibt sich nur bei homogenen Grundsteuerobjekten.

Modell C: Nutzungsartenbezogene Umlage

Prinzip: Umlage des Gesamtgrundsteuerbetrages differenziert nach Art der Nutzung und gepachteten Flächenanteil (z. B. Acker, Grünland, Wald, Sonderkulturen).

Vorteile:

• Gerechtere Verteilung, da wirtschaftliche Unterschiede berücksichtigt werden.
• Sachgerechter Ansatz, weil die Grundsteuerumlage die Nutzungsart der Fläche mittelbar widerspiegelt.

Nachteile:

• Mehr Verwaltungsaufwand als bei den Modellen A, C.
• Höherer (Erst-)Aufwand bei der Schaffung der Datengrundlagen und Erfassung der vertragsbezogenen Kalkulationen für die Grundsteuerumlage.

Zusammenfassung

Eine exakte Berechnung und Ermittlung der Grundsteueranteile je Vertrag-/Vertragsfläche auf Basis der gesetzlichen Bewertungs- und Berechnungsmethoden der Finanzämter ist aus fachlichen und wirtschaftlichen Gründen nicht umsetzbar.

Von der pauschalen Umlage nach anteiliger Fläche (Modell B) ist abzuraten, da sie bei nicht homogenen Grundsteuerobjekten (verschiedenen Nutzungsarten) zu Ungerechtigkeiten und zu Einnahmeverlusten für die Eigentümer führt.

Bevorzugt werden sollten daher die Modelle A und C

• Modell A - Pauschale Umlage (Bruttopacht): Die pragmatische und einfache Lösung, besonders geeignet für Neuverträge (Klausel) sowie bestehende Verträge nach Abschluss einer Nachtragsvereinbarung.
• Modell C - Nutzungsartenbezogene Umlage: Eine gerechtere und differenzierte Lösung, geeignet für Neuverträge (Klausel) und bestehende Verträge (Nachtragsvereinbarung). Softwaregestützte Umsetzung empfohlen.

Unser Fazit

Weil eine exakte Berechnung der Grundsteuerbeträge für die einzelnen Vertragsflächen nach den komplexen steuerlichen Bewertungskriterien nicht praktikabel und leistbar ist, muss auf entsprechenden Umlagemodelle, basierend auf den Daten der Grundsteuerwertbescheide, zurückgegriffen werden.

Eine pragmatische und einfache Lösung biete die pauschale Umlage der Grundsteuer nach Model A (Bruttopacht / Flächenpauschale). Der Grundsteuerumlagesatz kann für die Zukunft mit Puffer kalkuliert und andere Grundbesitzabgaben direkt mit einkalkuliert werden. Die mögliche zyklische Anpassung des Umlagesatzes sollte bei diesem Modell vorgesehen und vertraglich vereinbart werden.

Das Modell B zur pauschalen flächenanteiligen Berechnung ist nur für Grundsteuerobjekte mit einer einzigen Nutzungsart geeignet.

Am gerechtesten ist unserer Meinung nach die Umlage der Grundsteuer unter Berücksichtigung der Nutzungsarten (Model C).

Um unsere Anwender bei dieser Thematik zu unterstützen, haben wir uns entschieden, das nutzungsartenbezogene Umlagemodell (Modell C) in ARCHIKART umzusetzen. Mit der Lizenzerweiterung „Umlage Grundbesitzabgaben“ wird ARCHIKART das Modell ab der Version 4.80 (verfügbar voraussichtlich ab Ende 2025) unterstützen.

In einem unserer nächsten Blogbeiträge erfahren Sie mehr zur konkreten Umsetzung in ARCHIKART.

Hinweise

Bei der Umlage der Grundsteuer gibt es aufgrund der Vertragsfreiheit kein allgemeingültiges „Richtig“ oder „Falsch“. Wichtig ist, dass die gewählte Lösung transparent und vertraglich eindeutig und mit Rückwirkung ab 2025 geregelt wird.

• Bei neuen Pachtverträgen empfiehlt es sich, das Umlagemodell direkt als Vertragsklausel aufzunehmen.
• Bei bestehenden Verträgen kann durch eine nachträgliche schriftliche Vereinbarung ebenfalls Rechtssicherheit geschaffen werden.
• Bei in 2025 auslaufenden Verträgen sollte eine Aufwand-/Nutzen Abwägung für die nachträgliche zeitanteilige Grundsteuerumlage erfolgen auch mit dem Hintergrund, dass eine nachträgliche Vereinbarung zu einem ausgelaufenen Vertrag unter Umständen schwieriger durchzusetzen ist.

Angesichts der hohen Nachfrage nach landwirtschaftlichen Pachtflächen gehen wir davon aus, dass viele Vertragspartner bereit sind, entsprechende Anpassungen bei der Grundsteuerumlage mitzutragen.